XMは最大1,000倍のレバレッジがかけられる日本人に最も利用されている海外FX業者です。
もちろんXMのトレードｖだけでも十分利益が得られますが、XMとJ-REITは相性が良いことを皆さんはご存知でしょうか。
今回は、J-REITについて詳しく見ていきますが、最後にXMと相性の良い理由についてお伝えします。
目次
REITとは？
REITとは、Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)の略称です。投資家から集めた資金でマンションやオフィスビル、商業施設など複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品のことを指します。
一般的な不動産の場合、購入するとその不動産のオーナーとなり、利益を得ることができますが、REITを利用することで、間接的に不動産のオーナーになることができ、運用した利益の分配を受けることもできるようになります。
不動産へ投資を行うものですが、法律上は投資信託の仲間です。
REITの起源について
REITはアメリカで1960年代に始まり、1990年代に大きく広がりました。
日本では、2000年11月「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により、2001年9月に市場が創設されました。各国にもREIT市場がありますが、仕組みはそれぞれ異なります。
日本市場では法的な制約が強く、各国のREITを利用するには制限がかかります。そのため、海外REITを含む投資信託やETFを購入するのが一般的です。
J-REITとは？
J-REITとは、日本版のREIT(不動産投資信託)です。
J-REITにおける価格の決め方や分配金について、詳しく解説していきましょう。
J-REITの価格の決まり方
J-REITの発行する「投資証券」は証券取引所に上場しています。
これは、一般企業の株式によく似ているので株式投資を行っている方であれば非常にイメージしやすいでしょう。「投資証券」は証券会社の立会時間中に取引され「価格」が決まります。上場株式とほぼ同じ流れで価格は決定します。
J-REITの分配金とは？
J-REITの「分配金」とは、決算の際に投資家に支払われるお金のことです。株式会社でいえば「配当金」に相当します。
J-REITは、法人なので決算を行うのですが、決算は年に1回、または2回のところもあります。
J-REITは「分配金」率が他の企業に比べて高く、一定の条件を満たせば収益の90％超が分配されるなど、他にはない特徴があります。
J-REITと他の金融商品との違い
J-REITと他の金融商品と何が異なるのかについても知っておきましょう。
株式投資との違い
J-REITは株式投資とよく似ていますが、運用して利益を得る方法は不動産投資に限られています。
株式投資の場合、企業の発行した株式に対して投資をします。よって、J-REITと株式投資では、扱っている商品がそもそも異なるといえるでしょう。
投資信託との違い
投資信託の多くは、株式や債券などの有価証券などが運用対象です。J-REITの投資法人が運用するのは不動産投資のみになります。
現物不動産投資との違い
J-REITは、数種類の不動産銘柄を集めて運用されています。これらを証券化して小口で購入できる仕組みです。
そのため、現物の不動産投資と比べて少ない資金で複数の不動産に投資ができます。また、流動性が高いため、現物不動産に比べて売買日数を短縮できるといった特徴があります。
他にも現物不動産を購入した際の、管理や売買に際しての様々な手続きが不要、といったことが挙げられます。
J-REITの資産運用の特徴
J-REITは不動産を扱った投資ですが、投資の仕組みは投資信託と同じ形をとっています。
そのため、現物不動産とは異なるさまざまな特徴があります。
J-REITの主な特徴は5つです。
- 数万円からの少額投資が可能
- さまざまな不動産の特徴を知ることが重要
- リアルタイムで取引ができる
- 不動産管理の手間がかからない
- 分散投資ができる
J-REITの主な特徴について細かく見ていきましょう。
数万円からの少額投資が可能
J-REITは、一般的な不動産投資と比べて少額からの投資ができます。
投資口の価格は市況によって変わりますが、1口当たりの金額はおおよそ数万円～数十万円です。したがって、手軽な資金で大規模ビルのオーナーの 1人になることもできます。
そのため分散投資もしやすく、現物の不動産と比べてリスク管理がしやすいのが特徴といえるでしょう。
さまざまな不動産の特徴を知ることが重要
J-REITは、オフィスビルや住宅、商業施設、ホテル、物流施設、ヘルスケア施設など、さまざまな不動産が投資対象です。
そのため、それぞれの特徴を知っておくことも非常に重要になってきます。
住宅は主に個人が対象の物件です。1物件あたりの投資金額はあくまで個人の物件のため、小さめではありますが、住まいとしての需要がある分、景気変動の影響は受けにくいといわれます。
また、商業施設はテナントがおもに法人です。そのため、1物件あたりの投資金額は大きくなる傾向があります。ま1平方メートルあたりの賃料単価は高めに設定されているのも特徴です。
商業施設としての投資対象は、都心の大型オフィスビル、地方都市のオフィスビルなどが挙げられるほか、リゾートホテル、シティホテル、旅館、温泉・温浴関連施設などが含まれる場合もあります。
このようにJ-REITと一概に言っても、各施設でさまざまな特徴があるため、それらをしっかり把握した上で投資対象を決めることが重要になります。
リアルタイムで取引ができる
投資信託の場合、価格が決まるのは1日に1回で、リアルタイム価格での取引はできません。
J-REITの場合は証券取引所に上場しているため、株式と同じようにリアルタイムで取引ができることがメリットです。
株式は、市場が動いている時間は常に価格が変動していくので、価格を見極めて自分の好きなタイミングで売買ができます。また、指値注文や成行注文も可能です。
そして、実際にどの不動産を取得したり手放したりしていくかという運用に関しては、すべて運用のプロが行うため、時間的なコストはかかりません。
不動産管理の手間がかからない
一般的な不動産投資をした場合、自分が所有者兼管理人となるため、入居者の募集、物件の定期的なメンテナンス、トラブル対応などが必要です。一方、J-REITの場合は自分でこうした管理を行う手間は不要です。
通常の不動産投資と比べた場合、時間と手間が大いに浮くため、大きなメリットといえるでしょう。
分散投資ができる
従来の不動産投資であれば、一件ごとの金額が高い点や管理の手間の問題から、複数の不動産を所有するのは難しいでしょう。
投資先が少ないと、収益先が少ないことになり、その分リスクが大きくなります。
たとえば入居者が決まらずにずっと空き家になってしまった場合、損害も大きくなってしまうリスクがあります。
しかし、J-REITは賃料収入などを得られる権利などを小口証券化しているため、少額で投資が可能で管理もかかりません。そのため分散投資が可能です。少ない投資先に依存するリスクを回避できます。
近年のJ-REIT市況は？
2020年からのコロナ禍により大きく落ち込んだREIT市場ですが、物流セクターを先頭に回復し、2020年5月にはコロナ禍以前の水準に急回復しています。
その後もREIT市場は、金融緩和を背景に、投資家の投資意欲は引き続き高い状況にあるため、投資対象によっては一部例外があるものの、市場全体は好調であるといえます。
その結果、2020年12月に1800ポイントを下回っていた東証REIT指数は、2022年4月には2,000ポイントを超えるまでに達し、当時から約1割以上も上昇しました。
また、10年国債利回りがマイナス圏付近に沈む現状、相対的に利回りが高いREITが投資家の注目を集め、再編期待や日銀やGPIFによる買い支えの安心感も相まって、国内外の資金が流入しています。
REIT市場が好調の背景
J-REIT市場が好調な背景の1つとして、イギリスのFTSEラッセルが、FTSEグローバル株式指数にJ-REITの組入れを開始したことが挙げられます。同指数に連動したパッシブ運用を手掛ける機関投資家が、組入れ対象となったREIT銘柄を買い入れてきました。なお、この指数組入れは2021年6月18日に完了しています。
これまでJ-REITは堅調な価格推移をみせているものの、2020年のREIT市場で世界1位の米国や世界3位の豪州などの先進国と比較してみると、あくまで相対的な評価ではありますが、価格指数の伸び幅は緩やかであるといえます。
いまだ油断ならない状況ですが、感染拡大ペースが徐々に鈍化してきている現状、経済活動が正常化するとの期待がJ-REITの支援材料になるものと考えられています。
XMがJ-REITと相性が良い理由は3つ
ここまででJ-REITの特徴についてご理解いただけたでしょうか?
ではここからはXMとJ-REITの相性が良い理由について説明していきましょう。
相性が良い理由は主に3つに集約されます。
- J-REITは安定的な配当が出る
- J-REITはXMの投資に比べ安定している
- 投資対象が全く異なるため共倒れする可能性が少ない
J-REITは安定的な配当が出る
一般的にJ-REITは、年に2回安定的な配当が出るものが多いです。
J-REITの配当の源は不動産の家賃収入になるため、毎年安定した配当が期待できます。
一方、XMもスワップポイントという配当に似た仕組みがありますが、2022年現在の各国の政策金利は過去最低水準にあるため、XMのスワップポイントも非常に低い状態が続いています。
その点、J-REITは利益の90%以上を配当に回さなければいけないため、高い配当が期待できますし、家賃収入が配当の源になっているため安定的に収入が入ってくることが期待できるでしょう。
このようにXMのスワップポイントを補えるのでXMとJ-REITは相性が良いです。
J-REITはXMの投資に比べ安定している
J-REITは、日本の不動産を対象に運用されていますので、現在日本の不動産市場が非常に活況であることから、安定的な収益が期待できるでしょう。
一方のXMの場合、高いレバレッジが使えるので一瞬にして大きな利益が狙えるメリットはありますが、逆に大きな損失を被ってしまうデメリットもあります。
このように考えると、J-REITはXMに比べ大きな収益が期待できませんが、安定的な収益は期待できるといえるでしょう。
投資の中心はXMに置きながら、安定的な収益源としてJ-REITを置くことによって、XMの投資に集中できるようになるでしょう。
投資対象が全く異なるため共倒れする可能性が少ない
XMとJ-REITは投資対象が全く異なります。為替と不動産という全く異なる投機対象に投資をしているので、共倒れする可能性は非常に少ないと言えるのではないでしょうか。
どちらか一方がダメになってもどちらか一方で利益を上げられる可能性があるのは、XMとJ-REITの相性が良い立派な理由になることでしょう。
まとめ
今回は、XMとJ-REITの相性の良さについて見てきました。
XMは短期間で大きな利益が狙える世界でも有数の金融商品であることに間違いはありません。
しかし、リスクヘッジを考えるとXMだけで運用するほうが危険といわざるを得ないでしょう。
J-REITと組み合わせることによってXMの投資に集中ができますし、投資全体の収益が安定するメリットがあります。
ぜひXMの投資に加えJ-REITの投資も検討してみてはいかがでしょうか。
